Светлогорский городской округ
г.Светлогорск, Калининградский проспект 77А
Приемная:
+7 (40153) 3-33-00
Управление Росреестра по Калининградской области
Памятка
Договор участия в долевом строительстве
2020
Оглавление
Общие положения
Договор участия в долевом строительстве
Обязательные условия:
Предмет договора:
Гарантийный срок на ОДС:
Срок передачи застройщиком ОДС участнику долевого строительства.
Цену договора, сроки и порядок ее уплаты:
Определение договором вида собственности
Условия привлечения застройщиком денежных средств дольщиков
Особенности государственной регистрации отдельных видов документов
Соглашение об уступке
Документы для регистрации уступки:
Государственная регистрация соглашений об изменении условий
Государственная регистрация договоров в отношении автостоянок
(Ст.14, 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Далее – Закон о регистрации), ст.17 Закона о регистрации, ст. 26 Налогового Кодекса, ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …" Далее – Закон № 214-ФЗ, ч.4.1 ст.4 Закона № 214-ФЗ)
Ø Государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления сторон договора.
В случае если стороны подают заявление о регистрации не одновременно, во втором заявлении обязательно нужно указывать ссылку на номер заявления, представленного первым.
Действующим законодательством не предусмотрена смешанная подача документов на бумажном носителе и через электронный и/или экстерриториальный способ.
Ø За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина
Если оплата пошлины за физическое лицо осуществляется с банковской карты иного лица, необходимо в квитанции в графе плательщик указать ФИО заявителя государственной услуги
Если оплата представителем производится за юридическое лицо, должны быть представлены: доверенность и расходно-кассовый ордер или должны быть соблюдены требования приказа Минфина РФ от 12.11.2013 № 107н
Ø объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место
! здание не может выступать объектом долевого строительства
Ø условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора
ч.4 ст.4 Закона № 214 ФЗ
Ø Определение объекта долевого строительства (далее - ОДС), его характеристики:
1. Назначение ОДС (например: квартира, нежилое помещение);
2. Сведения об этаже, на котором расположен такой ОДС;
3. Сведения о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения);
4. Сведения о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
Ø План ОДС, отображающий расположение частей ОДС по отношению друг к другу.
План ОДС должен быть разборчивым и понятным;
Ø План, отображающий местоположение ОДС на этаже.
План должен быть изображен так, чтобы можно было определить расположение конкретного ОДС по договору на этаже по отношению к другим помещениям.
Ø вид, назначение, этажность, общая площадь многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
Ø материал наружных стен и поэтажных перекрытий; класс энергоэффективности; класс сейсмостойкости.
(ст.7 Закона 214-ФЗ)
Ø Гарантийный срок для ОДС - не менее чем пять лет, исчисляется со дня передачи ОДС, если иное не предусмотрено договором.
Ø Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – не менее чем три года, исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче ОДС.
! Срок передачи может быть изменен только в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Застройщик должен направить всем участникам долевого строительства уведомление с предложением заключить соглашение об изменении срока передачи (ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Ø Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора (ч.3 ст.5 Закона 214-ФЗ)
Условия о сроке уплаты цены договора должны быть определены так, чтобы было однозначно понятно, что оплата произойдет не ранее государственной регистрации.
! По вопросу регистрации соглашений об изменении размера долевого взноса смотреть раздел «Соглашения об изменении условий договора»
(ст. 244 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 33, 41, 42 Семейного кодекса РФ)
Ø Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Ø По общему правилу законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Если супруги хотят изменить в договоре участия в долевом строительстве режим совместной собственности на общую долевую собственность, в орган регистрации прав необходимо предоставить брачный договор в нотариальной форме.
! Орган регистрации прав обращает внимание заявителей, что требования о предъявлении брачного договора при изменении режима собственности супругов также применяются в отношении соглашений об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.
(ч. 3 ст. 48 Закона о регистрации, ч. 16, ч.17 ст. 8 ФЗ от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
! привлечение денежных средств участников долевого строительства после 01.07.2019 допускается только с использованием счетов эскроу, исключением из этого требования является только случай, когда застройщиком получено заключение о степени готовности и он заключает договоры при условии уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Данная норма действует в отношении многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, а также отдельных зданий (сооружений), предназначенных для размещения машино-мест.
! По нежилым зданиям (гостиниц, апарт-отелей, многофункциональных центров и т.д.) направлены письма в Росреестр, Минстрой и ППК Фонда.
Договор должен содержать одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
! Орган регистрации прав обращает внимание, что если здание возводится застройщиком при условии уплаты отчислений в компенсационный фонд, договор участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства, входящего в состав такого здания, должен в обязательном порядке содержать информацию об этом условии, даже если за такой объект долевого строительства уплата отчислений законом не предусмотрена.
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу;
Договор должен содержать сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора, для внесения дополнительных сведений в Единый государственный реестр недвижимости (полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, адрес электронной почты)